0357.864.399

Phân tích thị trường bất động sản

Phân tích thị trường bất động sản 24/9/2021

Phân tích thị trường bất động sản

Khái quát chung về thị trường bất động sản

 Khái niệm về thị trường bất động sản

      Thị trường bất động sản là tổng thể các hoạt động về đầu tư và kinh doanh bất động sản bao gồm đầu tư, giao dịch cùng các dịch vụ hỗ trợ khác như môi giới, định giá, tư vấn bất động sản, quản trị bất động sản… giữa các chủ thể có liên quan (người tạo lập bất động sản, người đại diện bán bất động sản với người có nhu cầu sử dụng bất động sản và người thực hiện trung gian, môi giới, định giá). Những giao dịch về bất động sản dựa trên những quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một khoảng thời gian và không gian nhất định.

Đặc điểm của thị trường bất động sản

      Thị trường bất động sản có những đặc điểm sau đây:

      Thứ nhất, thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản, mà giao dịch quyền, lợi ích chứa đựng trong các bất động sản.

      Thứ hai, thị trường bất động sản là loại thị trường không hoàn hảo do sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại chỉ mang tính chất tương đối mà trong nhiều trường hợp người bán có lợi thế về sự độc quyền.

      Thứ ba, trên thị trường bất động sản, cung về hàng hóa bất động sản bao giờ cũng phản ứng trễ hơn so với sự biến động về cầu và giá cả bất động sản bởi vì việc tạo ra một hàng hóa là bất động sản là phức tạp và cần nhiều thời gian.

      Thứ tư, tính phức tạp của quá trình giao dịch bất động sản do đặc thù của chủng loại hàng hóa này là giá trị lớn. Việc giao dịch bất động sản cần nhiều thời gian, chi phí cho các dịch vụ như cung cấp thông tin, tư vấn, kiểm định, thanh toán.

      Thứ năm, thị trường bất động sản rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của kinh tế, chính trị – xã hội.

      Thứ sáu, thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ bởi yếu tố pháp luật.

Thực trạng của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay

      Ở VN, cùng tồn tại 2 loại hình thị trường bất động sản: thị trường bất động sản chính thức và thị trường bất động sản không chính thức (thị trường ngầm)

      Thị trường bất động sản chính thức và thị trường bất động sản không chính thức (thị trường ngầm) cùng tồn tại và giao thoa với nhau.

      Loại hình thị trường bất động sản không chính thức hiện vẫn phổ biến vì:

      Thứ nhất, một bộ phận không nhỏ dân cư chưa hiểu biết hoặc coi thường pháp luật nên họ thực hiện những hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo phương thức giấy tờ trao tay mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

      Thứ hai, một số người chưa hiểu hoặc xem nhẹ việc đăng ký sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch về đất đai. Họ chưa nhận thức được rằng đăng ký sử dụng đất chính là một biện pháp cơ bản nhằm bảo đảm, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chính mình.

      Thứ ba, do hệ thống thuế và những chính sách tài chính về đất đai còn nhiều bất hợp lý với mức thuế suất quá cao so với thu nhập của đa số người lao động, nên để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí khi thực hiện các giao dịch đất đai, người dân thường có xu hướng tìm đến, gia nhập thị trường bất động sản không chính thức.

      Thứ tư, hệ thống đăng ký bất động sản nói chung và đăng ký quyền sử dụng đất đai nói riêng do nhiều cơ quan khác nhau thực hiện với quy trình, thủ tục hành chính không rõ ràng, chồng chéo, rườm rà, quanh co, cùng với sự quản lý thị trường bất động sản còn non yếu, thiếu hụt mà lại quan liêu, vòi vĩnh, cửa quyền của các cơ quan công quyền, sự ít minh bạch, đồng bộ của hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản… đã gây tạo nhiều cản trở cho người dân tìm tới thị trường bất động sản chính thức.

      Đối với loại hình thị trường bất động sản chính thức, Nhà nước đang nỗ lực trong việc xác lập và từng bước xây dựng, bổ sung hoàn chỉnh đồng bộ về lĩnh vực này như ban hành Luật đất đai 2013, Luật xây dựng 20 14, Luật nhà ở 20 14, Bộ luật dân sự 2015… Cùng với việc đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để sớm cơ bản cấp xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mọi loại đất, đang và sẽ cải cách căn bản những thủ tục hành chính về đất đai theo hướng công khai, minh bạch, thuận tiện, hiệu quả; phân cấp mạnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và huyện; thành lập hệ thống các cơ quan dịch vụ công về đất đai… nhằm đáp ứng đòi hỏi của quá trình hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường là xây dựng đồng bộ những yếu tố thị trường (trong đó có thị trường bất động sản).

Thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng ở VN được xác lập dựa trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

      Thị trường bất động sản ở nước ta bao gồm thị trường quyền sử dụng đất, thị trường về nhà ở và những tài sản khác gắn liền với đất. Do đất đai VN thuộc sở hữu toàn dân nên pháp luật nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai, mà chỉ có quyền sử dụng đất là được phép chuyển nhượng. Vấn đề này được ghi nhận trong Hiến pháp 2013, Luật đất đai 2013 và Bộ luật dân sự 2015. Vì vậy, đối tượng của những giao dịch trên thị trường không phải là đất đai mà là quyền sử dụng đất. Nói cách khác, ở nước ta pháp luật không thừa nhận sự tồn tại của thị trường đất đai mà chỉ ghi nhận và bảo hộ tồn tại của thị trường quyền sử dụng đất. Hơn nữa, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên quyền sử dụng đất được xác lập phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước đại diện chủ sở hữu thông qua các hành vi pháp lý như Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất… Ngay từ Luật đất đai 1993 đã quy định người sử dụng đất hợp pháp được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất. Vì vậy, thị trường quyền sử dụng đất ở VN bao gồm 2 loại: thị trường cơ bản (quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong việc công nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất) và thị trường cơ sở (quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau trong việc xác lập giao dịch về quyền sử dụng đất).

Thị trường bất động sản ở VN còn thiếu một khuôn hình pháp lý hoàn chỉnh, đồng bộ để bảo hộ

      Những quy định liên quan đến thị trường bất động sản được ban hành nằm tản mạn trong các văn bản pháp luật khác nhau như Luật đất đai 2013, Luật xây dựng 2014, Luật về nhà ở 2014, Bộ luật dân sự 2015, Luật kinh doanh bất động sản 2014… và các văn bản hướng dẫn thi hành. Mặt khác, muốn thị trường bất động sản hoạt động tích cực, lành mạnh thì công tác đăng ký bất động sản có ý nghĩa rất quan trọng. Song, hiện cũng vẫn chưa có một đạo luật riêng nào điều chỉnh thống nhất hoạt động này. Hoạt động đăng ký bất động sản nói chung và đăng ký quyền sử dụng đất nói riêng vẫn do các đạo luật chuyên ngành điều chỉnh.

      Kinh nghiệm của nhiều nước có thị trường bất động sản phát triển trên thế giới cho thấy, để thúc đẩy thị trường đó phát triển tích cực, lành mạnh thì vai trò của những tổ chức trung gian, hỗ trợ thị trường như tổ chức tư vấn bất động sản, tổ chức định giá bất động sản, tổ chức môi giới bất động sản, tổ chức cung cấp dịch vụ pháp lý về bất động sản, tổ chức đăng ký bất động sản, tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin về bất động sản, tổ chức bảo hiểm hoạt động kinh doanh bất động sản… là rất quan trọng. Nhưng ở nước ta hiện vẫn còn thiếu các quy chế về đăng ký thành lập và quản lý hoạt động của những tổ chức này.

Thị trường bất động sản ở VN hiện nay hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp, tính đặc thù

      Bên cạnh sự khiếm khuyết, thiếu vắng nhiều quy định pháp lý nhằm điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản, hoạt động của các chủ thể liên quan đến thị trường bất động sản còn thiếu tính chuyên nghiệp, tính đặc thù:

      Thứ nhất, thiếu một cơ quan quản lý thống nhất về thị trường bất động sản. Pháp luật hiện hành chỉ mới dừng lại ở việc quy định các cơ quan quản lý từng yếu tố của bất động sản như cơ quan xây dựng quản lý nhà nước về nhà ở và công trình xây dựng, cơ quan tài nguyên và môi trường quản lý nhà nước về đất đai, ngành nông nghiệp và phát triển nông thôn quản lý nhà nước về rừng… Nhưng việc quản lý nhà nước về riêng toàn bộ lĩnh vực thị trường bất động sản thì pháp luật lại chưa quy định cơ quan nhà nước nào có chức năng, nhiệm vụ thực hiện.

      Thứ hai, thiếu các tổ chức chuyên nghiệp tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản. Phương thức kinh doanh không mang tính bài bản, chuyên nghiệp. Tiềm lực tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa đủ lớn mạnh. Thiếu chiến lược kinh doanh dài hạn và thiếu văn hoá, bản sắc kinh doanh. Hiện vẫn tồn tại một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo kiểu cơ hội, thời vụ hoặc manh mún, rời rạc…

Thị trường bất động sản

      Thứ ba, thiếu các sàn giao dịch mang tính chuyên nghiệp của thị trường bất động sản. Muốn thị trường bất động sản hoạt động tích cực, lành mạnh thì Nhà nước cần phải thiết lập các sàn giao dịch là nơi mà ở đó người bán, người mua và người môi giới gặp nhau để tìm hiểu, cung cấp các thông tin và xác lập các giao dịch về bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, các sàn giao dịch bất động sản như sàn giao dịch địa ốc của Công ty cổ phần Địa ốc ACB (ACBR) và sàn giao dịch bất động sản do Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM (hai địa chỉ được xem là chuyên nghiệp nhất ở TPHCM), thì vẫn chưa có tính thống nhất của một mô hình sàn giao dịch bất động sản. Các công ty trên vẫn hoạt động trên cơ sở sử dụng thế mạnh về giao dịch thị trường, tập trung được nhiều nguồn cung sản phẩm cũng như thu hút được sự chú ý của nhiều đối tượng có nhu cầu thuê, mua, chuyển nhượng, quảng cáo, tiếp thị bất động sản. Hoạt động ở sàn giao dịch của Sở Tài nguyên Môi trường HCM khá vắng vẻ, khối lượng giao dịch ít. Hoạt động chính ở sàn giao dịch này vẫn chỉ nghiêng về thu thập, xử lý thông tin thị trường, đặc biệt là về các dự án, nhằm cung cấp cho lãnh đạo thành phố cái nhìn tổng quan để ra những quyết sách điều chỉnh kịp thời…

Thị trường bất động sản ở VN hiện nay vẫn chưa mở cửa và chưa thu hút đối với các nhà đầu tư nước ngoài

      Theo Luật đất đai 2013, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được phép thuê đất và thuê nhà trong thời gian hoạt động đầu tư tại VN. Việc cho phép các đối tượng này thuê đất để xây dựng nhà ở nhằm bán hoặc cho thuê cũng mới được thực hiện ở phạm vi rất hạn chế. Với đối tượng là người VN định cư ở nước ngoài được phép mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại VN, pháp luật hiện hành cũng chỉ dừng lại bằng việc cho phép các trường hợp được hưởng quyền này: Đối với người VN định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào VN theo đó phải đáp ứng được những loại giấy tờ được quy định tại Điều 5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP mới được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2014 như phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án, Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam…

      Luật kinh doanh bất động sản 2014 có quy định tại Điều 60 về Phạm vi kinh doanh dịch vụ bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài như sau:

“TỔ CHỨC, CÁ NHÂN TRONG NƯỚC, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI, TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI CÓ QUYỀN KINH DOANH CÁC DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN, SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN, TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN, QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA LUẬT NÀY.”

      Như vậy, người nước ngoài và một bộ phận không nhỏ người VN định cư ở nước ngoài (hiện khoảng hơn 4,5 triệu người) vẫn bị hạn chế một số quyền khi tham vào thị trường bất động sản. Điều này không những có thể làm giảm tính cuốn hút của môi trường đầu tư mà còn có thể là một rào cản cho quá trình hội nhập vào nền kinh tế thế giới của nước ta.

Kiến nghị nhằm xây dựng một thị trường bất động sản bền vững và phát triển chính quy minh bạch

Về phía Nhà nước

      Sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đồng bộ và minh bạch về BĐS, đặc biệt là cần nhanh chóng đổi mới chính sách tài chính về thị trường BĐS. Chủ động điều tiết giá đất bằng quan hệ cung cầu, xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư;

      Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển BĐS. Nhà nước chủ động toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết thị trường đất đai thứ cấp, bảo đảm sử dụng đúng mục đích theo quy hoạch đã được xét duyệt. Công khai, minh bạch trong quản lý đất đai (từ việc giao đất, cho thuê đất đến việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất). Xây dựng và hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, công khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS và thông tin về thị trường BĐS;

      Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai từ trung ương xuống địa phương, tăng cường năng lực cho bộ máy tổ chức và cán bộ quản lý nhà nước về đất đai. Tăng cường thực thi các công cụ giám sát để thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật. Xây dựng chế tài xử phạt và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai và quản lý đất đai;

      Tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất trên thị trường theo quan hệ cung – cầu về đất, đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm đồng bộ với quá trình đổi mới chính sách đất đai; tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh doanh BĐS bằng nguồn ngân sách nhà nước, bằng vốn của các thành phần kinh tế, bằng vốn đầu tư của các tổ chức tín dụng, bằng huy động tiền tiết kiệm của dân thông qua chứng khoán BĐS;

      Hoàn thành hệ thống đăng ký BĐS, cấp giấy chứng nhận về BĐS thống nhất, công khai, minh bạch, tạo bước ngoặt trong cải cách thủ tục hành chính, người dân có điều kiện giám sát việc thực thi pháp luật, có công cụ tích cực chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực trong quản lý đất đai, minh bạch hoá việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng như việc tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; giúp giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai

Về phía ngân hàng và các định chế tài chính thực hiện khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS

      Ngân hàng nhà nước cần công khai thông tin về tình hình cấp tín dụng của các TCTD, các khoản nợ quá hạn, nợ xấu ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng cho hệ thống các TCTD nói riêng, cá nhân và tổ chức khác nói chung như là một biện pháp giúp hoàn thiện chất lượng tín dụng để từ đó nguồn tín dụng được đầu tư đúng chỗ;

      Để minh bạch thêm cho thị trường bất động sản, theo một số chuyên gia bất động sản, điều quan trọng nhất là cần đưa lợi ích của khách hàng lên hàng đầu cho nên các TCTD cần bắt tay và cùng phối hợp với các doanh nghiệp BĐS, xem xét cụ thể đối với các dự án đầu tư phát triển BĐS thiết yếu cho dân sinh và phát triển kinh tế. Chỉ nên hạn chế cho những người vay để mua đi bán lại BĐS kiếm lời làm méo mó thị trường, còn những người có nhu cầu thực sự vẫn cần cho vay để cải thiện nhà ở;

      Cần xem xét cụ thể đối với các dự án đầu tư phát triển BĐS thiết yếu cho dân sinh và phát triển kinh tế, các dự án đang thực hiện dở dang và cần gấp rút hoàn thiện. Cần tiếp tục thực hiện và đẩy mạnh các chương trình xây dựng nhà ở xã hội cho sinh viên, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp và nhà ở cho người có thu nhập thấp để giải quyết khó khăn về nhà ở cho người dân. Cần nới rộng cho vay mua nhà chung cư bình dân và nhà ở xã hội cho dân nghèo thành thị.

      Đối với biệt thự, nhà chia lô, đất nền đang bị bỏ hoang, cần có chính sách và biện pháp mạnh để điều chỉnh giảm giá, tránh đầu cơ gây lãng phí đất đai, vật liệu xây dựng và tiền bạc của xã hội. Hạn chế cho vay bồi thường, giải phóng mặt bằng, các dự án mới, các dự án xây dựng chưng cư cao cấp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng.

Về phía các doanh nghiệp kinh doanh BĐS

      Doanh nghiệp BĐS phải thể hiện trách nhiệm với người tiêu dùng. Trong đó, các doanh nghiệp BĐS luôn phải thể hiện đầy đủ trách nhiệm với xã hội, trách nhiệm với người tiêu dùng; không để tình trạng dự án chưa đủ điều kiện đã đưa vào hoạt động, chất lượng thấp, không bảo đảm an toàn đã bàn giao cho người mua nhà; nhiều trường hợp người mua nhà nhiều năm vẫn chưa làm “sổ đỏ”, hoặc có trường hợp chủ đầu tư đem thế chấp căn hộ đã bán cho người tiêu dùng.

      Chủ đầu tư cũng cần đưa ra những yêu cầu bắt buộc về thông tin phải công khai, rõ ràng, cụ thể trên phương tiện truyền thông rộng rãi để người dân tiếp cận sản phẩm…: những thông cần phải đưa ra có thể kể đến như: các dự án đang được chủ đầu tư thực hiện, các dự án đã hoàn thiện xong, các dự án sắp được đầu tư mới; tiến độ thực hiện dự án, thời gian thực hiện dự án, thời gian bàn giao và địa điểm bàn giao; bản vẽ quy hoạch 1/500 của dự án; số lượng tòa nhà trong dự án và sô lượng phòng ốc được thiết kế…

Về phía người tiêu dùng

      Người tiêu dùng luôn phải là nhà thông thái, cân nhắc kỹ lưỡng khi đầu tư vào BĐS. Không ai có thể khẳng định chỉ nhờ vào yếu tố không bắt buộc giao dịch qua sàn là có thể minh bạch thị trường, nếu việc đầu tư không tính toán kỹ lưỡng, chạy theo bầy đàn, thấy kinh doanh có lời tìm mọi cách huy động mọi nguồn vốn, kể cả vay ngân hàng hoặc vay lãi suất cao sẽ dễ dẫn đến những rủi ro khó tránh khỏi hoặc bị lừa khi đầu tư không đúng chỗ.

      Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, tỷ trọng BĐS trong tổng của cải xã hội ở các nước tuy mức độ có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Có thể nói sự phát triển của thị trường BĐS có tác động lan tỏa trên nhiều phương diện đối với hoạt động của một quốc gia, vì vậy nhiều nước trên thế giới coi lĩnh vực BĐS là một trong những “đầu kéo” của nền kinh tế. Qua bài tiểu luận trên, em rút ra được những kết luận như sau:

      Thị trường BĐS Việt Nam tuy còn non trẻ, nhưng thời gian tới sẽ có những bước phát triển tích cực, đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng kinh tế – xã hội của đất nước.

      Lĩnh vực kinh doanh BĐS tiếp tục thu hút sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài.

      Thị trường BĐS đứng trước những thuận lợi như trên vẫn còn nhiều thách thức phía trước, để thị trường có thể phát triển bền vững, chính quy, minh bạch, cần sự nỗ lực của cả Nhà nước lẫn các tổ chức, cá nhân trong xã hội, chấp hành nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật, làm ăn chân chính… Có như vậy, đất nước ta mới phát triển, dân tộc Việt Nam mới sánh vai được cùng với cường quốc năm châu.

Dự án